Первичный рынок остается сложным для непрофессионалов
В конце года стало традицией подводить итоги, представлять отчеты о проделанной работе. Однако это не простая формальность, а багаж, с которым рынку новостроек придётся стартовать в новом году. Оглядываясь назад, эксперты вспомнили и проанализировали все события, произошедшие на рынке новостроек Москвы и области в 2012 году, а также рассказали какие из них стали знаковыми для этого сегмента и поделились прогнозами о том, что ждет первичный рынок недвижимости в 2013 году.
Рождение Большой Москвы
Завершающийся год войдет в историю как год официального рождения Новой Москвы. Это событие, по мнению многих экспертов, стало знаковым для рынка новостроек. Глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев вспоминает: «Было довольно много догадок и размышлений игроков рынка, как же в конечном итоге прирастет Москва, присоединенные территории стали для большинства населения сюрпризом». С лета 2011 года, когда тема впервые была озвучена, недвижимость в Новой Москве росла в цене, опережая рынок, говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест». Параллельно с этим рос спрос, формировалось новое предложение. С первого полугодия 2012 года новые столичные территории стали лидерами по темпам анонсирования и выхода новых проектов. Однако, добавляет Александр Хрусталев, по прошествии полугода с момента присоединения территорий рассматривать Большую Москву как единое целое преждевременно. Слишком большим остается отставание присоединенных земель по транспортной и социальной инфраструктуре.
К тому же, по словам управляющего партнера компании НСКА, рост цен, который наблюдался в Новой Москве, был исключительно эмоциональным. Реальных факторов, влияющих на подорожание недвижимости на присоединенной территории, пока не наблюдается (подробнее об этом читайте в статье «Рост цен на недвижимость в Новой Москве остается искусственным»). Поэтому до тех пор, пока Новая Москва не начнет активно развиваться, инвестиционная привлекательность новостроек здесь остается под большим вопросом.
Еще одно важное событие для рынка новостроек – обнародование властями планов развития города до 2025 года. В первую очередь для девелоперов интересны принципы развития транспортной инфраструктуры: дорожной сети между ТТК и МКАД, общественного транспорта, железнодорожных линий и метрополитена.
Немаловажным стало известие об уходе с поста губернатора Московской области Бориса Громова. Так, по словам Юрия Гольдберга, это событие заставило многих девелоперов пересмотреть проекты и контракты. Были наложены обременения на строительство в области. Новый губернатор, Сергей Шойгу, предложил внести ряд изменений в земельное законодательство и пересмотреть порядок предоставления участков под комплексную застройку территорий. А осень охарактеризовалась новым потрясением – Сергей Шойгу, уже успевший предложить, но пока не воплотивший новые правила игры, ушел с поста губернатора Московской области. В итоге первичный рынок вновь повис в неопределенности – выборы намечены только на следующую осень, а от человека в статусе исполняющего обязанности никто из девелоперов не ждет определенности в принятии важных решений.
Ипотечный бум
В уходящем году на рынок вернулось заемное финансирование как в виде кредитования девелоперов, так и ипотеки для покупателей. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отмечает: «Количество сделок с использованием кредитования росло весь год. Причем на ситуацию не повлияло даже повышение процентных ставок на 1–2,5%, отмеченное во втором полугодии текущего года». По данным АИЖК, за восемь месяцев 2012 года было выдано 417 492 ипотечных кредита на общую сумму 611,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень восьми месяцев прошлого года в количественном и в 1,5 – в денежном выражении. По словам Дарьи Пичугиной, аналитика «Инвесткафе», в целом это позволило увеличить спрос на жилье, а также привело к оживлению рынка и к росту цен, так как предложение все равно не поспевает за спросом. В результате по итогам года объем ипотечного кредитования может превысить 1 трлн руб.
Среди важных тенденций 2012 года стоит выделить активизацию девелоперов. Это касается как вывода на рынок новых объектов, так и темпов строительства. Мария Литинецкая говорит: «Новое правительство Москвы, как и обещало, помогает рынку набирать обороты, интенсивность выдачи разрешений на строительство выросла в разы и это не может не радовать». Так, только по итогам первого полугодия 2012 года число новых девелоперских проектов в Москве вдвое превысило их количество за весь предыдущий год. В 2013-м году проектов будет еще больше. Однако даже такой всплеск строительства несравним с докризисными показателями. Резкий рост предложения на первичном рынке жилья, по словам Марии Литинецкой, произошел за счет присоединения новых территорий. Так, если в октябре 2011 года на рынке было 1600 объектов, то ровно через год эта цифра выросла в два с половиной раза – до 5 670. Однако, в границах «старой» Москвы объемы предложения увеличились несущественно.
И наконец, 2012 год можно без ложной скромности назвать годом апартаментов, считает Мария Литинецкая. С января по ноябрь рынок пополнился 19 новыми проектами, за счет чего общее число комплексов с апартаментами увеличилось более чем в два раза. Александр Хрусталев объясняет повышение популярности жилья этого формата тем, что получить разрешения на строительство апартаментов проще, чем на строительство жилья, так как застройщик не обязан обеспечивать будущих жильцов социально-бытовой инфраструктурой, что в условиях плотной московской застройки снижает себестоимость строительства. Мария Литинецкая уверяет, что если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%.
Инвесторы уходят в Подмосковье
За год произошло не только множество ярких событий, но и изменился инвестиционный климат на рынке новостроек. Как известно, большой популярностью у покупателей пользуется жилье эконом- и комфорт-класса. В этих же сегментах отмечается и самый большой рост стоимости квадратного метра жилья и самая высокая оборачиваемость денег, что чрезвычайно важно при выборе объекта для инвестиций. Учитывая, что в столице таких объектов становится все меньше, инвестиционный интерес смещается в сторону Московской области, рассказывает Мария Литинецкая. Согласно рейтингу привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье, составленный компанией НСКА, Топ-10 наиболее инвестиционно привлекательных городов в 2012 году выглядит так: первое место досталось Котельникам, на втором расположилось Домодедово, в тройку лидеров вошло Одинцово, замыкают пятерку Химки и Щелково. Далее следуют Троицк, Люберцы, Наро-Фоминск, Истра, Ступино.
По мнению Марии Литинецкой, в первую очередь инвесторам имеет смысл рассматривать города, которые попали в государственную программу улучшения транспортной доступности и где планируется строительство новых станций метро. После того, как она будет реализована, цена квадратного метра в этих населенных пунктах вырастет в среднем на 15-20%, прогнозирует эксперт. Аналогичную точку зрения высказала Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК, которая добавила, что к таким городам можно отнести Мытищи, Химки, Люберцы, где стоимость квадратного метра уже показала рост.
Также интерес представляют подмосковные города, в которых ведется комплексное строительство. «Реализация таких проектов влечет за собой улучшение социальной инфраструктуры и в целом развитие города, что стимулирует других застройщиков к выводу на местный рынок новых проектов. При этом риски для инвестиций минимальны, ведь помимо среднерыночного роста цен инвестор может рассчитывать и на дополнительную маржу, обусловленную улучшением инфраструктуры – дорожной, транспортной, социальной, что только увеличит привлекательность этих населенных пунктов», — рассказывает Мария Литинецкая. Все это относится, например, к таким городам, как Химки, Мытищи, Одинцово, Видное, Московский и Переделкино.
В уходящем году значительный рост показали цены на новостройки на северо-западе области. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Экономическая география: новостройки северо-запада Подмосковья привлекательны для инвестиций». По мнению Дарьи Пичугиной это связано прежде всего с тем, что северо-запад – самое популярное направление, которое считается наиболее экологически чистым. Проекты, которые там уже строятся, стали ближе к сдаче, что автоматически увеличило их стоимость. Кроме этого, увеличивает стоимость объектов на данном направлении и развитие инфраструктуры региона. Так, по словам Дениса Бобкова, руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet, строительство дублера Минского шоссе делает выгодным вложение в недвижимость в Одинцово. Из-за улучшения транспортной ситуации, а именно ввода платной дороги Москва-Санкт-Петербург и разгрузки плотного автомобильного потока, не менее выгодными для инвестиций станут Химки.
В этом году инвесторы открыли для себя еще одну возможность выгодно вложить средства в недвижимость – малоэтажное и среднеэтажное жилье, которые сейчас достаточно активно возводятся в Московской области. Если еще в 2010 году этот формат недвижимости был диковинкой, то сейчас он быстро набирает популярность, как у застройщиков, так и у покупателей. «Как правило, данные комплексы отличаются короткими сроками строительства и реализации, а следовательно, и высокой динамикой роста цен, — подытоживает Мария Литинецкая. — Это означает, что при минимальных вложениях на начальном этапе строительства можно получить хорошую доходность».
«Кстати, инвесторы в уходящем году стали более активны, — резюмирует Игорь Сибренков. — Если в кризис доля инвестиционных сделок на рынке стремилась к нулю, то к концу 2010 года их доля составляла уже 5-7%, а в 2011 году – порядка 5-10% по отдельным проектам. В уходящем 2012 году мы видим активизацию инвестиционного спроса, в частности сейчас инвестиционные сделки составляют 10-15% от общего числа сделок». Юрий Гольдберг оценивает долю инвестиционных покупок в 20% — то есть каждая пятая квартира в новостройке покупается с целью заработка.
Отыгрывая инфляцию
Говоря о том, каким будет наступающий год для рынка новостроек Московского региона, эксперты были единодушны, отметив, что 2013 год будет менее активным. Это связано с пока еще нестабильной экономической ситуацией в мире и некоторыми негативными настроениями, которые уже витают в воздухе. «Рынок хоть и активный по сделкам, но по ценам и количеству новых проектов все равно показывает умеренный рост. В том числе потому, что все ожидают возможного ухудшения ситуация и осторожно относятся к повышению цен и существенному увеличению портфеля проектов», — говорит Мария Литинецкая. В случае если ситуация в Европе еще больше дестабилизируется, продолжает эксперт, мы увидим снижение финансирования со стороны банков и ухудшение показателей на фондовом рынке, то, конечно, ни о каком росте цен вообще речи не пойдет.
Не ожидает в начале нового года роста цен и Юрий Гольдберг. В свою очередь Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» отмечает, что рынок жилья московского региона продолжит демонстрировать состояние «волатильной стабильности» при условии отсутствия кардинальных изменений экономической ситуации в следующем 2013 году. При этом, рублевые цены на квартиры в новостройках продолжат умеренный рост, отыгрывая темпы инфляции.
Резюме
Таким образом, эксперты не ожидают существенного общерыночного роста цен на квартиры в новостройках, прогнозируя волатильную стабильность и увеличение стоимости квадратного метра исключительно за счет роста стадии готовности объекта. Поэтому быстро и легко заработать на инвестициях в такие объекты можно, но только опытным и избирательным инвесторам, либо с помощью профессионалов (об этом читайте в материале «ЗПИФ защитит и поможет заработать на недвижимости»). Ведь не стоит забывать о рисках, которые берет на себя инвестор, вкладывая деньги в недвижимость на стадии строительства, поэтому новичок может легко прогореть (подробности в материале «Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей»). Однако, несмотря на все тернии, именно новостройки пока остаются на рынке недвижимости единственным сегментом, который позволяет заработать.