Падение цен как на квартиры, так и на земельные участки, заставил многих из нас задуматься о перспективах вложения денег в недвижимость. Цены на жилье стремительно упали, а эксперты не исключают, что они могут снизиться еще больше. Но не все так просто. О том, стоит ли инвестировать в недвижимость в сложные времена, рассказали аналитики и участники рынка.
Квартиры в новостроях
По данным компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ), в 2008 году в Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартир в месяц. Сейчас продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц и только те застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45\% от общего числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчас составляет не более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье (готовое к вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится на последних стадиях готовности.
«Рынок новостроев разделился на «виртуальный» и «реальный». Реальный — это тот, на котором происходят покупки, и застройщики из последних сил достраивают и вводят в эксплуатацию объекты. А виртуальный — тот, на котором кроме шума и «акций» больше ничего нет», — говорит председатель совета директоров ИСК «Авантаж» Юрий Костоглодов.
По его словам, сегодня выбор покупателя больше связан не с делением на эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимости от достатка семьи, а с готовностью объекта или интенсивностью ведения строительных работ.
«В первичку интересно вкладывать только в ту, которая уже введена в эксплуатацию или будет введена в ближайшие месяцы. Застройщики сейчас иногда в течение месяца могут менять цену на 10-15\%. Если у компании нет денег, то она выставляет квартиры со скидкой, потом средства появляются и «акции» заканчиваются», — рассказывает аналитик компании «Герц» Максим Сигорский.
«Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры в сданном новострое по 8 тыс.грн. за кв. м, задолжала своему подрядчику и предлагает ему расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры и реализует их по 4,5 тыс. грн. за кв. м», — объясняет ситуацию аналитик.
По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. У одного и того же застройщика один объект может стоить 10 тыс.грн. за кв. м, а второй — 5-6 тыс. за «квадрат».
«Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловить рыбу в мутной воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынке за последний месяц-два очень выросло», — рассказывает Сигорский.
«Покупка новостроев в спекулятивных целях характерна для сегодняшней ситуации и будет продолжаться, пока рынок не «выздоровеет», — говорят в свою очередь аналитики УТГ.
Вторичный рынок
По данным риелторов, оживление на рынке вторичного жилья и рост средней цены за последний месяц позволяют говорить о положительной динамике. При этом недвижимость «была и остается самым надежным вложением капитала», убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.
Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Хотя и серьезного обвала цен тоже не предвидится. «Стоимость вторички в Киеве может опуститься ниже критической отметки $1 тыс. за квадрат, и такие случаи в феврале-марте этого года уже были. Но это скорее исключение из правил, чем тенденция», — говорит риелтор.
Количество сделок пока оставляет желать лучшего. «Рынка нет — он стоит. Продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья. И сравнивать, делать анализ или предсказывать его развитие равносильно предсказанию курса гривни», — считает Рубанов.
В то же время аналитик компании «Герц» Максим Сигорский отмечает, что в регионах, где рынок новостроев не особенно развит, вторичное жилье достойного качества может стать хорошей инвестицией. «Речь идет о небольших квартирах в качественных домах не старше 10-15 лет», — уточняет Сигорский.
По его словам, инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через 1,5-2 года могут принести прибыль до 30\%. Он согласен с мнением о том, что на уровень «докризисных» цен мы больше не вернемся, однако дефицит жилья и все более усиливающееся недоверие к новостроям могут вернуть покупателей на вторичный рынок.
Альтернатива
Одной из главных альтернатив вложениям в недвижимость эксперты называют покупку земельных участков. «Рынок вторичного жилья развивается волнообразно: в феврале было падение цен, конец апреля и май показали небольшой рост, в июне-июле снова будет некоторое снижение цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киеве всегда будут пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можно будет покупать с целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньги в землю», — говорит оценщик, замдиректора АН «АльянсБрок» Сергей Подгорный.
По его словам, за время кризиса рынок земли упал в 5-10 раз. «Так в Белогородке (Киевская область) 10 лет назад земля стоила $100 за сотку, в прошлом году — от $10 до $15 тыс. за сотку, а сейчас — $5-3 тыс. Через год цена не поднимется до докризисного уровня, но, по сравнению с сегодняшней, вырастет существенно», — рассказывает оценщик.
Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть свои преимущества и недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупку квартиры менее рискованно, но при покупке земли прибыль может оказаться значительно выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупиться уже через год, а в землю – не ранее чем через 2-3 года.
Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам, оптимальный размер участка — 7-10 соток. «Также нужно учитывать, что цена пустого участка и его инвестиционная привлекательность намного больше, чем участка с постройкой», — советует оценщик.
Слабо верит в ближайшие перспективы украинского жилья финансовый аналитик, директор «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий. «Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстро выйдут на докризисный уровень», — говорит он.
Более выгодной, по его мнению, будет покупка зарубежной недвижимости. Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатную квартиру за границей, например, в Берлине, можно купить за 25 тыс евро. «Добавьте к этому Шенгенскую визу, которую легче получить при покупке недвижимости в странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться по Европе, и выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости», — отмечает финансовый эксперт.
Источник «Дело»
515
