Кризис привел к тому, что по всей Украине остановились стройки. Десятки тысяч наших граждан небезосновательно волнуются, что могут остаться и без квартир, и без вложенных в строительство денег. В том, что застройщики могут попытаться списать убытки на кризис, сомневаться не приходится.
До 80\% финансирования строители получали от клиентов, а когда проплата строительства наперед закончилась, они заморозили дома. Причем, как признаются в частных беседах застройщики, деньги у некоторых из них на завершение домов имеются. Просто не хотят их достраивать — ведь понятно, что в условиях кризиса квартиры в них не продадутся, а значит, и вложенные средства на достройку не отобьются. Поэтому и «морозятся» стройки до тех времен, когда банки снова начнут кредитовать покупку квартир и появится спрос. Правительство обещало дать 3 млрд грн на достройку жилья, готового на 70\%, но деньги не выделены, механизм их распределения не отработан, тендеры не проводятся.
Эксперты называют 5 вариантов действий, которые помогут вернуть вложенные в недострой деньги или добиться его завершения.
Мировое соглашение
Оптимальный вариант — в индивидуальном порядке подписать с застройщиком мировую, по которой он вернет вам вложенные деньги. Если же вы платили по договору инвестирования (они действовали до 15.12.2005 г.), то это вообще единственный способ вынуть свой кошелек из бесперспективной стройки. Здесь незазорно идти на уступки, брать меньше, чем дали, лишь бы уйти с минимальными потерями. Крупная компания, у которой этот дом почему-то не пошел, ради сохранения репутации может удовлетворить ваши требования за счет прибыли с других успешных объектов. Мелкого же застройщика можно шантажировать тем, что он, не выполнив свои обязательства, использовал деньги инвесторов не по целевому назначению, и ему грозит уголовное дело. Но для этого у вас должны быть веские доказательства растраты, а для ведения дела придется привлечь опытных юристов.
Но если стройкомпания заплатит вам, то рано или поздно это станет известно другим инвесторам. Ввиду прецедента придется и с ними рассчитываться, а это ей не с руки — проще сослаться на отсутствие денег. Компромат на застройщика накопать сложно, а обвинить в том, что он намеренно затягивал строительство, почти нереально.
Продажа облигаций
Если заморожен дом, в котором вы в счет будущей квартиры приобретали у застройщика беспроцентные целевые облигации, попробуйте его заставить выкупить их.
Вариант реален, если в договоре предусмотрена возможность его расторжения до ввода объекта в эксплуатацию. При этом ваши потери составят 2—5\% от номинала этих ценных бумаг. И это за счастье, ибо с началом кризиса цены на новостройки в гривнях упали на 5—10\%: стало быть, вырученных денег хватит, чтобы стать клиентом более успешной стройфирмы или купить квартиру на «вторичке».
Однако у застройщика попросту нет средств, чтобы с вами рассчитаться. Даже если суд обяжет его, согласно договору, выкупить облигации, денег можно ждать годами, да так и не дождаться.
Продажа по переуступке
Полно объявлений, предлагающих купить квартиры по переуступке прав собственности в неготовых домах, ввод в эксплуатацию которых якобы состоится в ближайшие месяцы, максимум — в 2010-м. При этом продавцы-частники предлагают такое жилье до 20—30\% дешевле, чем застройщики. Но желающих — негусто, простаки-покупатели с начала кризиса почти сплошь «вымерли». Потенциальные клиенты на переуступки теперь оценивают не столько заявленные сроки завершения стройки, сколько действительную активность работ на ней. Продавцы же порой идут на хитрости: накануне сделки даже за свои деньги заставляют крутиться строительные краны и суетиться работяг, создавая видимость оживленного действа. Иногда это помогает охмурить покупателей!
Даже если вам удастся всучить человеку квартиру в таком недострое, он впоследствии через суд легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной и потребует вернуть деньги. Основание — сокрытие существенных обстоятельств касательно объекта продажи (ст. 230 Гражданского кодекса), что может расцениваться как намеренный обман. Суд может заставить вас возместить убытки покупателю в двойном размере, плюс моральный ущерб. Если, конечно, эти деньги у вас найдутся.
Смена настройщика
Скажем, возведение дома шло через фонд финансирования строительства (ФФС), который, по идее, должен контролировать целевое использование средств и график проведения работ. А стройка все равно заглохла, хотя все граждане-инвесторы исправно вносили оговоренные платежи. Можно ли заставить управляющего ФФС сменить застройщика, чтобы новый (за счет продажи оставшихся квартир и даже за ваши дополнительные инвестиции) все-таки завершил объект? В одиночку — нет. Но, создав союз инвесторов, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или иную общественную организацию, довольно реально. Особенно перспективно, если эту стройку кредитовал крупный банк: убедившись, что она зависла, он может объявить ипотечную программу на выгодных условиях, дабы привлечь дополнительных инвесторов.
Проблема в том, что ФФС, официально независимые, в большинстве своем созданы самими застройщиками или родственными им структурами. Ясно, что тут замены строителя ждать наивно. Через суд? Он может длиться годами. Да и стройфирму, которая позарится на доведение до ума такого «висяка», найти тяжело. У них на свои объекты средств не хватает, а рассчитывать, что еще непроданные квартиры в вашем доме разметут и обеспечат им приток денег, — ненаучная фантастика.
Забрать землю
Ваш ЖСК, согласно ст. 41 Земельного кодекса, имеет право добиваться у местных властей бесплатной передачи ему земельного участка, ранее выделенного незадачливой стройкомпании. А затем самому выступить заказчиком завершения стройки либо привлечь другого застройщика. Скажем, соблазнив его возможностью взять в собственность 1-е этажи под офисы или построить на придомовой территории прибыльные коммерческие объекты — магазины, автостоянки…
Однако добровольно прежний застройщик землю вряд ли отдаст. Да и местные чиновники, скорее всего, будут на его стороне, поскольку часто выделяли участки не за спасибо. В лучшем случае дело удастся решить через суд за 6—10 месяцев. Плюс придется переоформлять разрешительную документацию на строительство и проект, который, опять же, прежний застройщик новому задаром не отдаст. Сомнительно, что ЖСК или новый застройщик будут готовы нести эти серьезные дополнительные расходы.
Источник «Дело»
282
