О реальной ситуации на рынке жилья в Киеве и регионах, динамике цен на квартиры, коттеджи и апартаменты, а также о перспективах рынка рассказали участники круглого стола «Рынок жилья в Киеве и регионах: итоги кризисного года», который проходил в Пресс-центре Информационного агентства ЛIГАБiзнесIнформ (Киев, ул. Шамрыло, 23).
Ценовое дно
По словам президента ССНУ Александра Рубанова, на рынке недвижимости наблюдается стабилизация цены предложения, однако она не принесла долгожданного оживления. «По-прежнему наблюдаются очень маленькие объемы трансакций. Те цены, которые предлагают покупатели, значительно ниже цен предложения, что говорит о высокой вероятности дополнительной коррекции», — отметил он.
Риелторы не считают сложившуюся ситуацию нормальной. «Дополнительная коррекция могла бы вернуть на рынок платежеспособный спрос, с одной стороны, и обеспечить нормальную рентабельность строительному сектору — с другой», — добавил глава ССНУ.
«Ценовое дно достигнуто, оно просто неровное», — заметил вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Анатолий Топал.
«Справедливая» цена
Экономические показатели никогда не влияли на формирование цены, убежден первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов. По его словам, доказательством этому является тот факт, что цены на 1-комнатные квартиры в Киеве изменились с $4-5 тыс. в 1994 году до $100 тыс. в 2007 и $40 тыс. — в 2009.
В случае с первичной недвижимостью цены принято формировать, исходя из себестоимости строительства. Однако и этот показатель специалисты не считают объективным, поскольку такие составляющие, как стоимость земельного участка (включая расходы на получение необходимых разрешений), подвод коммуникаций и т. д. невозможно точно оценить.
Что же касается вторичной недвижимости, ситуация еще сложнее. Советник инвестиционно-банковского департамента «Dragon Capital» Алексей Зеркалов в своем анализе отталкивается от стоимости кредитов, поскольку именно кредитование обеспечило платежеспособный рост на рынке в предыдущие годы.
«Сегодня, чтобы семья могла купить в кредит квартиру площадью 60 кв. м., ее среднемесячный доход должен составлять сегодня около 43 тыс. грн.», — отметил он, добавив, что в качестве исходных данных для показателя доступности взята стоимость жилья 14 тыс. грн./кв. м, срок кредита — 15 лет, процентная ставка — 20\% годовых, при этом на выплату кредита идет 35\% доходов семьи.
По словам эксперта, доходность недвижимости в Украине составляет около 6\% в год — именно столько можно заработать на аренде жилья, купленного в кредит по рыночной цене. По сравнении с банковским депозитом, такая доходность сегодня слишком мала.
С таким мнением согласен и директор департамента по оценке консалтинговой компании «Самсон» Всеволод Жоголев. По его словам, доходность жилья должна приближаться по уровню к доходности валютных депозитов. «Покупателей интересуют любые объекты, доходность по которым составляет 10-12\% годовых. И им все равно, насколько дорогой объект, их интересует доходность. Такие покупатели есть», — отметил эксперт.
В последние годы это показатель значительно ниже, что объясняется стремительным ростом цен вплоть до осени 2008 года. «С 2005 года ставка капитализации для недвижимости снижалась и в 2008 году достигла значений, которые были ниже ставки по депозитам. Это было связано с тем, что стоимость продажи недвижимости росла быстрее стоимости аренды», -пояснил В. Жоголев.
По его словам, в ожиданиях дальнейшего роста стоимости рынок не обратил внимания на данный факт, хотя это явный признак переоценки и высокой вероятности скорого снижения цен. «После кризисной коррекции цен норма капитализации осталась на прежнем уровне, а в некоторых сегментах наблюдается еще большее снижение. Но и банковские депозиты сегодня утратили статус безрисковых вложений, так как проблемы с возвратом депозитов ощущает около 25\% вкладчиков», — добавил он.
«Исходя из уровня доходности в 7-8\%, средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве должна составлять 1,5 тыс.», — считает эксперт.
По подсчетам экс-президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Александра Бондаренко, средняя цена квадратного метра сегодня должна составлять 1,2 тыс. «Хотя понятие справедливая цена — абсолютно надумано. Сегодня покупатель и продавец должны садиться и договариваться о цене, которая устроит обоих», — подчеркнул он.
«В сегменте элитного жилья вообще не может быть понятия «справедливая цена», например в $5 тыс. за квадрат», — убеждена Н. Пронина. «Если люди вложили в покупку нового жилья $7 тыс. за квадрат, вложились в ремонт, то для них справедливая цена будет $11 тыс., на не $7-8 тыс., как сегодня в среднем по рынку», — поясняет она. Исключение составляют лишь вынужденные продажи.
Регионы
Ситуация в регионах, по словам участников круглого стола, развивалась по схожему сценарию. Осень 2008 года обвалила рынок — количество сделок упало в разы. В декабре, по сути, агентства завершали те сделки, которые готовились ранее и просто подошли к завершению.
Первые признаки оживления появились в апреле 2009 года, когда в Украине был отменен мораторий на досрочный возврат депозитов. В результата выросло количество сделок, немного выросли цены.
Вместе с тем, количество сделок на сегодняшний день все еще невелико и не сравнимо с докризисным. Основу составляют обмены, разъезды, вынужденные продажи.
Загородное жилье
За кризисный год цены на загородное жилье упали в среднем на 35\%, однако эти данные рознятся в зависимости от района, рассказал директор по маркетингу компании «SV Development» Владимир Степенко. Девелоперы и застройщики ощутили острую нехватку финансирования для проектов, общий платежеспособный спрос и динамика продаж в рамках коттеджных городков упали. Курсовые колебания валюты и общая политико-экономическая нестабильность еще более усугубляют ситуацию, отмечает эксперт.
Вместе с тем, среди положительных факторов эксперт называет наличие у населения свободных средств. По данным В. Степенко. у населения на руках сегодня, по разным оценкам, находится от 90 млн. грн. до $50 млн. Кроме того, увеличилась доступность объектов в связи со снижением цен. «Если до кризиса, грубо говоря, можно было купить коттедж за 300 тыс., то сегодня, с учетом среднего снижения на 35\%, этот же коттедж можно купить за 195 тыс. Т. е. объекты стали доступнее, и люди покупают», — отметил он.
Тем временем, ввиду глобального финансово-экономического кризиса, в течение 2009 года наблюдался серьезный спад рынка, многие проекты были заморожены. На сегодняшний день строительство заморожено в 49\% объектов. При этом на 13\% объектов строительство продолжается время от времени, а на 38\% объектов — идет более-менее по плану.
По прогнозам «SV Development», объемы продаж в 2009 году уменьшатся более чем в два раза (ориентировочно до 600 домовладений в рамках коттеджных городков Киевской области). Вместе с тем, хотя динамика продаж домовладений существенно снизилась (более чем в 2 раза), однако не так сильно, как, например, динамика продаж квартир, отмечает эксперт. «Рынок (загородной недвижимости, — ред.) все еще весьма молод и не успел показать всего своего потенциала», — добавил В. Степенко.
«С худшим мы уже столкнулись, далее будет очень планомерный и поступательный рост рынка. Такой динамики роста, которую мы наблюдали в 2003-2007 годах, уже, конечно, не будет. Однако постепенная стабилизация уже началась. Вторая волна кризиса, по нашим данным, маловероятна», — подчеркнул он.
Элитное жилье
Цены в сегменте «элит», так же как и по рынку в целом, снизились, однако, по сравнению с эконом-классом, который за последний месяц подешевел еще на 3-5\%, в элитном жилье цены демонстрируют нулевую динамику, рассказала руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Knight Frank» Наталья Пронина.
«Спрос есть, ведь как и в других сегментах, покупатели элитной недвижимости тоже имеют проблемы с жильем», — отметила она.
Вместе с тем, по ее словам, понижающие ожидания покупателей сыграли свою роль. «Покупатель, допустим, с бюджетом в $500 тыс., хочет купить квартиру в центральном районе стоимостью $2 млн. И он настаивает на том, чтобы мы добились такого существенно понижения в цене. То есть как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов ожидания не оправданы», — поясняет она.
После падения в I квартале и небольшого роста во II квартале, в III квартале средние цены на элитном рынке демонстрировали негативную динамику, рассказала Н. Пронина. «Основной причиной является девальвация гривни по отношению к мировым валютам, поэтому при пересчете гривневых цен на некоторые объекты в долларовый эквивалент наблюдается «техническое» понижение среднего показателя в сегменте», — отмечает она.
«В целом же можно говорить о стабилизации ценовой ситуации. Кардинальное изменение тренда возможно только в случае серьезных политических и экономических изменениях в стране», — добавила эксперт.
Автор : Яна ДОВГАНЬ
Источник : http://www.liga.net
381
