На рынке «вторички» — цирк: кто снижает цены, кто повышает. Независимый портал «Недвижимость» фиксирует возобновившееся удешевление, а ряд крупных риелторских фирм — удорожание (но их интересы ясны: игра на повышение им на руку). Кому верить? Прежде чем внять прогнозам экспертов, поверим собственному опыту.
Да, в июле заявленная стоимость большинства 1—2-ком. квартир в спальных жилмассивах (самый ходовой товар) поднялась соответственно на $2—3 и $3—4 тыс. Но есть и противоположная тенденция. Так, за «двушку» на окраине Подола сначала хотели $75 тыс., но за месяц аппетит уменьшился до $72, 70, 69 тыс. и… брокер рассказывал, что ее уже берут, но — не взяли. В Днепровском районе «двушка» (правда, «убитая») сползла с $60 до $57 тыс. и — не востребована.
«Повышая цены, продавцы спровоцировали ступор, с июня спрос упал в 3 раза, — констатирует директор АН «Брок-риелти» Дмитрий Корчев. — Чистых продаж, без последующей покупки другого жилья, крайне мало, и люди боятся продешевить, ведь потом не хватит денег на новое приобретение.
Возникли качели: снижаешь стоимость — идут просмотры и появляется соблазн выставить дороже. Но как только повышаешь планку, просмотры заканчиваются. Я думаю, жадины на этих качелях «пролетят», у них не купят. Выше шансы у тех, кто цены не задирают и готовы на торге уступить хотя бы $1—2 тыс.»
Средняя стоимость предложения жилья премиум-класса в Киеве в гривне уменьшилась в июле 2009 года на 3,8\% по сравнению с июнем – до 27,093 тыс. грн за 1 кв. м, сообщает «ДЕЛО».
Согласно данным портала, усредненная стоимость предложения 1 кв. м в однокомнатных квартирах премиум-класса в июле текущего года снизилась на 4,6\% – до 25,975 тыс. грн, в двухкомнатных – на 6,5\%, до 26,243 тыс. грн, в трехкомнатных – на 4,6\%, до 27,625 тыс. грн, в четырехкомнатных – на 1,3\%, до 27,549 тыс. грн.
По данным экспертов портала, средняя стоимость предложения 1 кв. м первичного жилья эконом-класса в июле уменьшилась на 0,2\% и составила 10,233 тыс. грн, тогда как бизнес-класса увеличилась на 1\%, до 15,469 тыс. грн.
Вместе с тем, средняя стоимость предложения жилья премиум-класса в Киеве с июля 2008 года по июль 2009 года увеличилась на 15,2\%, бизнес-класса – на 3,3\%, тогда как эконом-класса уменьшилась на 5,8\%.
Игра на подорожание
«Будет плавное, на 1—2\% в месяц, подорожание, — считает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. — Многие хозяева сняли квартиры с продажи, предложение в сравнении с весной упало вдвое. А с осени спрос вырастет: покупатели убедятся, что ценовое дно пройдено, зимние низкие цены не вернутся и надо брать сегодня, потому что завтра будет дороже».
«К октябрю ждем роста цен на 3—5\%, — вторит директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич. — Осенью число продаж увеличится: покупатели из регионов будут брать жилье для детей, поступивших в вузы. А еще бизнесмены из провинции потянутся в Киев, ведь ожидается рост деловой активности. Сработает и начавшееся возрождение ипотеки».
Однако почти все, кто мог, уже купили жилье, поэтому спрос будет падать. Кредиты дают всего десяток банков под 25—30\% годовых и 50\%-й авансовый взнос. Значит, претенденту на 1-ком. за $50 тыс. надо сразу выложить $25 тыс. и в течение 10 лет ежемесячно платить от $800. Таких немного сыщется. А вместо всплеска деловой активности осенью нас, скорее всего, ждет вторая волна кризиса.
Цены снизятся
«Чтобы рынок оживился, продавцы должны снизить цены на 5\% и, думаю, к октябрю это произойдет, — считает директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Свободных денег у покупателей — мизер, а кредиты дают единицам, и они неподъемные, ведь доходы людей падают».
«Цены уже завышены, — утверждает эксперт консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Поэтому снижение на 5\% — это минимум: по «единичкам» на окраинах — на $2,5, «двушкам» — на 3,5, «трешкам» — на 4,5 тысячи».
Итак, лишь падение цен может разогреть замерзший рынок. Реальных покупателей будет все меньше. Отсюда следует, что продавцам придется учитывать их возможности и снижать стоимость. Либо — ждать конца кризиса и повышения спроса. Последнее в ближайшие месяцы им не светит.
Доступное жилье
Мы убедились, что стоимость самого дешевого жилья за последний месяц почти не изменилась. Но охотники за ним сталкиваются с двумя проблемами. Первая: нашел, взял паузу для принятия решения о покупке, а более проворный кандидат ее перехватил. Вторая: зачастую дешевке надо задать ремонт (порой — капитальный), а это — тысячи якобы сэкономленных на покупке долларов.
1-комнатные
$40 000 Святош. р-н, ул. Бударина, 29/17/5 кв. м
$42 500 Днепровский р-н, ул. Пожарского, 24/13/7 кв. м
$44 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 26/13/5 кв. м
В июне гостинки попадались по тем же ценам.
2- комнатные
$57 000 Днепровский р-н, ул. Макаренко, 42/28/6,5 кв. м
$62 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 52/32/8 кв. м
$65 000 Святош. р-н, ул. Жмеринская, 47/30/7 кв. м
Для сравнения: в июне мы находили «двушки» по $60—65 тыс.
3- комнатные
$72 000 Днепровский р-н, ул. Радужная, 58/40/6 кв. м
$73 000 Дарницкий р-н, Харьковское ш., 58/41/6 кв. м
$75 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 59/42/7 кв. м
Для сравнения: в июне «трешки» — по $74—78 тыс.
Новостройки: цены упадут
Обидно, что Ющенко «зарезал» попытку за счет госкредитов завершить дома, готовые на 70\% и более: из обещанных 7 млрд грн. Кабмин успел выделить 500 млн. B Киеве за счет госпомощи должны были довести до ума 11 высоток — увы… Но сия беда коснется лишь самих застройщиков и граждан, ставших инвесторами этих долгостроев.
А для желающих обзавестись новьем и в готовых домах квартир — в избытке. Вероятно, и на них клиентов мало. Яркое тому свидетельство — 10\%-я скидка, предлагаемая даже такими грандами в сфере жилья экономкласса, как «Киевгорстрой», «Житлоiнвестбуд». Что будет дальше?
«Не только в неготовых домах (а многие застройщики уже дают там скидки в 20—30\%) жилье почти не берут, но и в уже введенных в эксплуатацию, — утверждает независимый аналитик Илья Родионов. — На рынке полно квартир, выставленных их владельцами в уже готовых домах, в ходе торга они уступают до 10\%, т. е. до $130/кв. м. Это ориентир снижения цен для строителей, иначе конкуренции с такой «вторичной первичкой» они не выдержат».
Радикальнее настроен независимый эксперт Руслан Кизлайтис: «Символическое снижение цен на 10\% даже для самых дешевых квартир, которые стоят $1—1,2 тыс. за «квадрат», рост покупок не вызовет. Очевидно, к середине осени застройщики начнут массово сбрасывать готовые квартиры, которых набирается 300—400 тыс. кв. м. Этого в условиях падения спроса хватит минимум на год. Скидки достигнут 30\%, жилье пойдет по $700—800 за «квадрат».
Аналогичные расценки предрекает эксперт компании «Инвестиционно-девелоперская группа» Роман Зинец. Думается, и впрямь при себестоимости в $600—700/кв. м застройщикам придется пойти на такой неубыточный «демпинг», если они хотят продать свои дома.
Аренда жилья станет доступней
Июньское повышение тарифов на жилкомуслуги (ЖКУ) в столице пока не привело к подорожанию аренды жилья. Хозяева наиболее востребованных, 1—2-комнатных, квартир молча проглотили допрасходы в 100—200 грн на содержание сдаваемых метров, лишь бы постояльцев не потерять.
Но что будет дальше? Ведь хитросплетение интересов сложилось уникальное. Подорожание ЖКУ оспорено в суде, оно может быть отменено, а тогда основания для повышения цены аренды из-за роста квартплаты улетучатся. Далее, в столице полно пустушек, до 10 тыс. квартир ждут постояльцев. С другой стороны, владельцы съемных «хаток» рассчитывают на приезд в сентябре студентов и заробитчан, чтобы с этого прилива сливки снять. Получится ли?
«Люди надеются, что вернутся старые тарифы на ЖКУ, поэтому пока суды-пересуды идут не поднимают стоимость аренды, — говорит руководитель проектов жилой недвижимости АН «СIТ» Наталия Игнатьева. — В августе, думаю, будет спокойствие по ценам. А вот к сентябрю поедут в столицу новопринятые студенты, плюс сезонники из провинции на заработки потянутся.
Эти категории обычно в складчину снимают самые дешевые квартиры — «единички» по 2200—2500 грн, «двушки» по 2800—3000. Спрос на эти метры вырастет, и владельцы смогут поднять планку на 150—200 гривен. В том числе и для старых квартирантов: нравится жилье, вы привыкли к нему — будьте любезны платить больше». «Да, такое повышение с осени реально, — считает замдиректора АН «Рiдний дiм» Вероника Иваницкая. — Его может обеспечить сезонный наплыв иногородних».
«В начале осени неизбежно удешевление на 10—15\%, — возражает директор АН «Европейский союз недвижимости» Ирина Смирнова. — «Единички» на окраинах будут сдавать по 2000, «двушки» — по 2500 гривен. Сейчас предложение квартир в 3 раза больше спроса, такого еще не было. Не верю, что в сентябре эту дыру заполнят студенты, а заробитчане — тем более».
«Потому что стройки не разморозятся, ведь президент своим указом запретил выделять деньги на недострои, т. е. новые рабочие руки столице не нужны, — продолжает эту мысль директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Студентов будет меньше, чем в 2008-м: демографическая яма скажется. И для менеджеров вакансий мало — осенью возможна вторая волна кризиса. Хозяевам жилья придется на колени стать перед арендаторами, снизить цены минимум на 200—300 грн, независимо от того, вернутся ли старые тарифы на ЖКУ. Еще и за счастье будет сдать 1—2-комнатные соответственно за 2—2,5 тыс. грн».
Резюме: подорожание найма маловероятно. Желающих сдать жилье становится все больше, а способных его снять — все меньше. Хозяевам придется уступать или невесть сколько ждать конца кризиса и роста спроса.
415
