С началом осени на рынке кредитования началось оживление. Банки предлагают все новые и новые программы кредитования и снижают процентные ставки по займам. По сравнению с июльскими показателями количество кредитных программ выросло почти на треть.
При этом если еще год назад кредиты физлицам выдавали не более 10 финучреждений, то уже в начале ноября 30 банков предлагали займы на покупку недвижимости, 35 финструктур — автокредиты, еще 28 — потребительские займы. Оживление кредитования отмечает и Нацбанк. По данным НБУ, в октябре объем гривневых кредитов, выданных населению, вырос на 1% по отношению к предыдущему месяцу (в сентябре — на 0,8%).
Постепенно выходит из комы и рынок кредитования недвижимости. Займы на покупку квартир выдают 30 финучреждений, при этом охотнее кредитуют вторичный рынок. «На вторичке отсутствуют риски невведения объекта в эксплуатацию», — объясняет член правления Пиреус Банка в Украине Дмитрий Мусиенко.
Покупку первичной недвижимости готовы финансировать немногие банки, при этом кредитуют они в основном приобретение недвижимости в определенных городах или жилых комплексах. БМ Банк, например, кредитует покупку недвижимости только в жилом комплексе «Солнечный Луч» (пгт Козин), банк «Киевская Русь» — в ЖК «Ольжин Град» (г. Вышгород), банк «Таврика» — в коттеджном городке «Ясные звезды» (г. Ирпень). Есть предложения и без привязки к определенной локализации, но только под залог альтернативной недвижимости, которая уже есть у заемщика.
Несмотря на кажущееся разнообразие программ, ипотека все еще малодоступна для украинцев. По данным Простобанк Консалтинг, средняя ставка по кредитам на недвижимость — 20,4% годовых (за четыре месяца ставки снизились на 3 п. п.). Правда, первоначальный взнос все еще довольно высокий — минимум 30% от стоимости квартиры. Появились этой осенью и долгосрочные программы кредитования — сроком до 20 лет, в то время как еще в начале года максимальный срок кредитования не превышал 5–7 лет.
Основная тенденция нынешней осени на рынке ипотечного кредитования — рост числа предложений с плавающей процентной ставкой. В Украине такой механизм ценообразования по кредитам появился относительно недавно. Хотя в Европе применение плавающей процентной ставки считается стандартом кредитования: она обычно пересматривается четыре раза в год и меняется в соответствии со ставкой EURIBOR. У нас в стране финучреждения привязывают процентную ставку к стоимости привлеченных ресурсов (депозитов) и пересматривают ее раз в год. Например, ставка по ипотечному кредиту в Эрсте Банке зависит от ставки по срочному вкладу в этом же финучреждении сроком на 12 месяцев + 1 день с выплатой процентов по окончании срока действия депозитного договора. Пиреус Банк привязывает стоимость ресурсов к максимальной базовой ставке по шестимесячному вкладу. А вот UniCredit Bank ориентируется на показатели Нацбанка.
«Клиентам интересны такие ставки: зачастую они ниже, чем фиксированные, — объясняет Дмитрий Мусиенко. — И учитывая тенденцию снижения ставок по депозитам, в перспективе клиент, скорее всего, получит снижение долговой нагрузки, в то время как фиксированные ставки банки в большинстве случаев не уменьшают, а рефинансирование уже взятых кредитов сейчас маловероятно». Стоимость кредитов с плавающими ставками составляет 17–18% годовых.
По наблюдениям участников рынка, интерес к ипотеке у украинцев растет. По статистике Пиреус Банка, средний размер и срок кредита, за которым заемщики обращаются в банк, составляет 340 тыс. грн на 16 лет (при нынешних ставках ежемесячный платеж по такому кредиту будет колебаться от 4 тыс. до 5 тыс. грн), пишут контракты. «Первой, как правило, просыпается молодежь: она гораздо стрессоустойчивее, но более разбалована и менее ответственна», — рассказывает Андрей Яцура. Поэтому многим приходится отказывать. Доля отказов в среднем по рынку составляет 20%, при этом в 50% случаев приходится говорить «нет» потенциальным клиентам из-за плохой культуры погашения кредитов, полученных в прошлом. Например, если три года назад у заемщика были проблемы с погашением долга (даже по кредитной карте) и эти проблемы не были решены в течение трех месяцев, то сегодня банк может отказать в выдаче займа. Остальным горе-клиентам попросту не хватает официального подтвержденного дохода (к не¬официальным доходам банки сейчас относятся крайне настороженно).
Банкиры ожидают, что ситуация улучшится уже в следующем году. Впрочем, зря. По крайней мере, в ближайшей перспективе этого не произойдет. Связано это в первую очередь с недостатком качественных заемщиков. А они могут появиться только в двух случаях: если ставки по кредитам опустятся ниже 10% годовых либо в случае резкого роста благосостояния населения. Правда, и тот и другой вариант в украинских реалиях маловероятен.
293
