Украинский рынок недвижимости демонстрирует первые симптомы выздоровления. По данным майского исследования АН «Планета Оболонь», средняя стоимость квадратного метра киевского жилья в апреле снизилась лишь на 1,8\% — до $1819; ценовой прогноз на май: -1,1\%, пишет Инвестфонд.
Более того, риелторы констатируют рост числа сделок: в апреле количество заключенных договоров купли-продажи квартир было почти на треть больше, чем в марте (+29\%). Аналогичная картина наблюдается и в остальных крупных городах Украины: темп падения цен замедлился до 0,1–0,5\% в неделю; на рынке недвижимости снова появились покупатели.
Тем не менее по инерции большинство посредников и экспертов ожидают дальнейшего падения цен. «Несмотря на то что цены на жилую недвижимость в столице в последний месяц стабилизировались, ситуация на рынке радикально не улучшилась. Стоимость квартир опустилась до уровня 2005–2006 годов, однако реальный спрос по-прежнему невысок», — говорится в последнем аналитическом отчете компании «Канзас».
Подобные прогнозы риелторы обосновывают падением доходов населения, замороженным ипотечным кредитованием, запретом на изъятие депозитов и т. д. И не учитывают двух крайне важных факторов, которые, собственно, и будут определять поведение цен на жилье ближайшие несколько лет.
Первый из них — дефицит. Практически каждая украинская семья так или иначе нуждается в улучшении жилищных условий. Если на одного жителя ЕС приходится от 40 до 60 кв. м жилья (в зависимости от страны), у нас этот показатель около 20 квадратов. При этом даже до кризиса строительство новых жилых помещений не превышало 0,1–0,2 кв. м на душу населения в год. Стало быть, в ближайшие годы проблема дефицита сохранится.
Второй фактор — деньги. Как выяснилось в первые месяцы кризиса, только на валютных депозитах украинцев к 1 сентября 2008 года скопилось более $15 млрд. Эти деньги уже нельзя назвать мертвым грузом — 12 мая НБУ отменил запрет на досрочное снятие депозитов (сегодня ограничения распространяются только на вклады в проблемных банках).
Кроме того, в 2007–2008 годах украинцы, по подсчетам специалистов Нацбанка, накопили в кубышках почти $26 млрд; а по оценке экономиста Эрика Наймана, с 1998 года на руках украинцев скопилось $48 млрд. Таким образом, общая сумма накоплений физлиц колеблется в пределах $40–60 млрд, что, кстати, вполне похоже на правду, поскольку, даже по оценкам Федеральной резервной системы США, в Украине сосредоточено не менее 4\% всех наличных долларов ($850 млрд).
Конечно, большую часть этой суммы составляют вклады или накопления в размере $1–5 тыс., которые не позволят их владельцам приобрести даже втрое подешевевшую по сравнению с докризисными временами квартиру. К тому же значительная часть этих денег представляет собой подушку безопасности мелкого и среднего бизнеса.
Но даже если предположить, что на рынок недвижимости может попасть лишь десятая часть накопленных населением средств, теоретически этих денег достаточно для бесперебойного функционирования вторичного рынка недвижимости всей страны как минимум на протяжении года. Ведь стоимость жилья вернулась к уровню 2005–2006 годов. Тогда годовой оборот всего рынка украинской вторички, по экспертным оценкам, составлял $5,5–7,5 млрд.
Первые признаки появления на рынке недвижимости сбережений населения уже есть. Так, за неделю, с 11 по 18 мая, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Киеве — впервые с начала кризиса — выросла на 0,3\%.
«Спрос (в Киеве. — Прим. Контрактов) стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир, в том числе с качественным ремонтом, — утверждают аналитики АН «Планета Оболонь». — Анализ подобных сделок показывает, что в их основе так называемый обмен с доплатой. Продав низкокачественное, тесное жилье и наконец-то забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали более просторные квартиры».
Рост спроса на качественное жилье вполне закономерен: располагая всего $10–15 тыс., киевская семья сегодня вполне может перебраться из однокомнатной квартиры в двушку. А вот предположение о том, что катализатором подобных сделок выступает изъятие из банка депозита, скорее всего, неверно. У киевлян достаточно накоплений и вне банковской системы.
Вполне вероятно, что в ближайшие годы на приобретение недвижимости так или иначе будет потрачено от трети до половины упомянутых выше $40–60 млрд. Но не стоит забывать, что эти деньги отложены действительно на черный день.
Прекрасно помнящие гиперинфляцию начала 1990-х, обвал национальной валюты образца 1998-го и политические катаклизмы 2004–2005 годов, украинцы не будут тратить последние сбережения до тех пор, пока не убедятся, что смутные времена уже позади.
А тут уже возможны варианты. В случае пессимистичного сценария развития событий (череда новых банкротств в банковской системе, проблемы с выплатами зарплат бюджетникам, инфляция или, не дай Бог, гиперинфляция) часть накоплений будет постепенно расходоваться, а часть станет неприкосновенным запасом украинских домохозяйств. Что будет с ценами на недвижимость в этом случае, не берется предсказывать никто.
Зато если правительству удастся удержать экономику хотя бы в нынешнем состоянии во время и после выборов, весной следующего года вполне вероятно существенное оживление спроса на жилье. Правда, ценового ралли образца 2005–2008 годов в 2010-м ожидать не стоит.
Скорее всего, просев летом-осенью этого года еще на 10–15\%, стоимость жилья после оживления сберегательного спроса вернется к нынешним показателям. И будет расти вровень с увеличением доходов населения до тех пор, пока не возобновится ипотечное кредитование.
Компания «SV Development»
580
