Идея первая: монополия непобедима
В отклоненном Януковичем законе право предоставления услуг по технической инвентаризации недвижимого имущества было предоставлено исключительно бюро технической инвентаризации (БТИ). Отсутствие у потребителей альтернативы при выборе исполнителя таких услуг стало одним из президентских аргументов неприемлемости документа. Казалось бы, разработчики нового правового акта должны были учесть мнение главы государства и исправить недоработку, ликвидировав монополию БТИ. Но не тут-то было…
Закон содержит ряд требований, которые выдвигаются к юридическим лицам, планирующим осуществлять хозяйственную деятельность по предоставлению услуг технической инвентаризации объектов недвижимого имущества:
минимальный размер уставного капитала не менее 10 миллионов гривен;
необходимость получения лицензии;
техническая инвентаризация – исключительный вид деятельности.
Не исключено, что к юридическим лицам будут выдвинуты дополнительные организационные, имущественные и другие требования, которые будут определяться правилами лицензирования.
Интересен и тот факт, что сформулированные требования, кроме исключительности деятельности, не распространяются в настоящее время на действующие коммунальные предприятия – БТИ. То есть БТИ не нужно формировать уставный фонд в размере 10 миллионов гривен, получать лицензию. Более того, п. 2 заключительных и переходных положений закона прямо устанавливает, что бюро, которые действовали на момент вступления в силу документа, могут продолжать осуществлять свою деятельность без получения лицензии.
Отдельно следует обратить внимание на требование относительно минимального размера уставного капитала. Чем продиктовано условие о десятимиллионной сумме? Неужели деятельность по предоставлению услуг технической инвентаризации недвижимости предусматривает значительные материальные расходы или относится к деятельности с высоким риском нанесения ущерба или убытков государству, обществу, физическим и юридическим лицам? Не думаю. Но если все же принять этот тезис за истину, тогда почему норматив уставного капитала не применяется к БТИ? Данная сумма абсолютно неоправдана и ничем не обоснована. Предложенный размер уставного фонда наряду с другими формальным и неформальными условиями, о которых пойдет речь ниже, должен стать своеобразной страшилкой, отпугивающей желающих выйти на этот рынок.
В Российской Федерации, к примеру, услуги по технической инвентаризации предоставляют так называемые кадастровые инженеры. Это физические лица, которые получили соответствующее свидетельство, дающее им право представлять услуги по техинвентаризации. Они предоставляются кадастровыми инженерами как предпринимателями или через юридические лица, в которых последние работают по найму. Никаких тебе требований к юридическим лицам, к их уставному капиталу, исключительному виду деятельности и т.п. Почему же в Украине мы идем путем создания как можно большего количества преград для прозрачного функционирования рынка услуг технической инвентаризации?
Дальше – интереснее. Отсутствие обязательства получать лицензию дает БТИ существенное преимущество перед другими юридическим лицами, которые обязаны это сделать. Как вы думаете, что страшнее всего для бизнесмена, осуществляющего хозяйственную деятельность, которая подлежит лицензированию? Конечно, аннулирование лицензии. Чтобы не потерять ее, надо работать в полном соответствии с требованиями. По отношению к БТИ закон не внедряет никаких адекватных механизмов контроля, но устанавливает их для других исполнителей – потенциальных конкурентов бюро. Тем самым закладываются неравные, дискриминационные условия проведения деятельности по технической инвентаризации. Как говорится, своим – все, врагам – закон.
Также привлекают внимание положения закона о доступе к архивам по технической инвентаризации.
Согласно статье 19, все документы технической инвентаризации (инвентаризационные дела) будут храниться в архивах, распорядителем информации в которых будут соответствующие органы местного самоуправления. Исполнители (БТИ и другие юридические лица) технической информации для проведения инвентаризации объектов будут обращаться в указанные архивы с соответствующими запросами. Но БТИ – коммунальное предприятие, созданное соответствующим органом местного самоуправления. Согласно закону, срок предоставления информации не может превышать 14 календарных дней со дня поступления соответствующего запроса. Без всякого нарушения норм орган местного самоуправления может предоставить необходимую информацию своему коммунальному предприятию, например, на следующий день после обращения, а компании-конкуренту – на четырнадцатый. В такой ситуации кому отдаст предпочтение рядовой потребитель услуг? Вряд ли заказчик согласится дополнительно ждать две недели.
Еще одним средством влияния на выбор потребителей в интересах БТИ может служить стоимость услуг по технической инвентаризации. Так, цена услуг, которые предоставляет бюро, определяется согласно тарифам, утвержденным исполнительным органам местного самоуправления (статья 15). Указанная норма позволит в ручном режиме управлять стоимостью работ. Поскольку это положение не касается частных юридических лиц, не исключено, что органы местного самоуправления вместе с БТИ будут демпинговать, чтобы перетянуть на свою сторону клиентов, или устанавливать тарифы на уровне себестоимости. В результате таких действий другим исполнителям будет экономически невыгодно заниматься технической инвентаризацией. К тому же исключительность этой деятельности (запрет заниматься другими видами хозяйственной деятельности) не позволит предпринимателям диверсифицировать источники прибыли, что, безусловно, отразится на рентабельности бизнеса.
Таким образом авторы закона, сознательно или несознательно, выписали нормы, которые фактически, несмотря на создание видимости конкурентной среды, монополизируют рынок технической инвентаризации за ныне действующими БТИ.
Идея вторая: и не для своих немного
По закону, в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества техническая инвентаризация не является обязательной и осуществляется по договоренности сторон договора. Следовательно, для регистрации права собственности на квартиру, дом, нежилое помещение и т.п. не нужно идти в БТИ заказывать инвентаризацию, ждать ее проведения, оплачивать услуги, заниматься вопросами перепланировки и т.п.
Сегодня для заключения договоров, которые нуждаются в нотариальном заверении, выдвигается требование предоставления лицом, отчуждающим имущество, выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. В соответствии с п. 7.6 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 №7/5, предоставлению выписки из Реестра прав предшествует проведение технической инвентаризации объекта, права относительно которого подлежат государственной регистрации. Следовательно, без проведения технической инвентаризации зарегистрировать право собственности на недвижимость невозможно.
Следует подчеркнуть, что с 1 января 2013 года функция государственной регистрации прав на недвижимое имущество переходит к Минюсту, а порядок такой регистрации будет определяться постановлением правительства от 22.06.2011 г. №703 (Порядок).
Согласно п. 29 порядка для проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание, сооружение (их отдельную часть), квартиру, жилое и нежилое помещение заявитель подает, кроме других документов, органу государственной регистрации прав документ, который содержит техническую характеристику такого объекта недвижимого имущества и формируется по результатам проведения его технической инвентаризации. Но данное правило имеет исключение. Оно не распространяется на случаи регистрации права собственности на основании документа, подтверждающего возникновение, переход права собственности на недвижимое имущество, который заверен или выдан нотариусом. Следовательно, для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенного по нотариальному договору, обращаться за технической инвентаризацией в БТИ или к другому юридическому лицу, предоставляющему такие услуги, не будет необходимости. Безусловно, это позволит существенно ограничить влияние БТИ на рынок недвижимости и уменьшит количество злоупотреблений со стороны последних.
В целом закон содержит как полезные, так и неприемлемые стороны. Но негативных последствий будет больше, чем позитивных, учитывая ошибочность концепции, которая фактически легализует монополию БТИ.
Богдан Шаповал, партнер ЮКК JURIMEX (для УНИАН)
69
